Покупка дома в Америке

Мы купили дом достаточно быстро, через полгода. Нет, конечно возможно быстрее, просто заплатить, были бы деньги. Но я покупал по стандартной американской схеме в кредит с минимальной кредитной историей, и у меня это получилось.

Первое, а чем все же дом выгоднее апартмента? Или просто съемного дома? По деньгам немного дороже, но все же медленно дом выплачивается, и постепенно переходит в твою собственность. Но дороже ненамного, долларов на 200. Зато меня отсюда никто не выгонит, я могу делать любые перестройки и перепланировки и творить внутри и снаружи все что хочу. Почти все, например не могу валить деревья на своей территории или покрасить забор снаружи с ядовито зеленый цвет, нужно согласовать с мэрией. Хотя по деревьям еще вопрос, если я скажу что мое дерево засохло, кто и как сможет доказать обратное? Да и кому это нужно?

Дам выкладки, я платил за дом суммарно 1330 долларов в месяц. Сам займ (mortgage) и проценты причем составляли 1080, остальное страховка на дом, страховка на кредит, и налог на недвижимость. Газ, вода, электричество сюда не входят и оплачиваются отдельно, тем более вывоз мусора, телефон и интернет. Если дом входит в комьюнити, так называемый жилищный кооператив, то 200-300 долларов вы будете доплачивать сверху за услуги хозяев знмли, содержание офиса и бассейна, полив газонов, покраску дорожек, вывоз мусора. А газ и воду, платите сами. У меня слава богу земля тоже собственная и от этого оброка я освобожден. Если пробежаться по счетам, чтоб иметь полную картинку, я плачу за мусор ежемесячно 20 долларов, вода 40 зимой и 100 летом (полив газонов), электричество 60, газ 10 летом (горячая вода) и от 100 до 200 зимой (отопление). Почему такой большой разбег? Налог на дурость. Если просто тупо поставить регулятор на температуру 21С, получите верхнюю цифру. Если купить за 40 баксов программируемый приборчик, который имеет несколько различных программ регулирования температуры, различные на выходные и будни, снижает температуру в ночное время во время сна, и в дневное время когда все на работе, и практически в два раза экономит расходы на отопление. Естественно имеет и ручную настройку, например сегодня четверг и праздник, и я просто вручную задаю необходимую дневную температуру.

Самое главное с чего нужно отталкиваться, а какая сейчас процентная ставка кредитования? Если она 8% годовых, вы за 30 лет (стандартный срок покупки дома в кредит) заплатите банку 3 цены. Если 3%, то полторы. Когда я решил покупать дом в 2004, ставка была чуть выше 5,5% но с тенденцией к росту. Поэтому был смысл поспешить, несмотря на то что при слабой кредитной истории я получал несколько худшие условия, чем люди с хорошей кредитной историей, в частности ставка для вас зависит от кредитной истории. У меня кредитной истории почти не было. Но мы с моим кредитным чиновником немножко исказили данные и посчитали в историю мой предпринимательский стаж в России, я привез банковские выписки оттуда за последние несколько лет.

Процентная ставка не зависит от вашей зарплаты и стажа, но зато зависит размер кредита, который вам дадут.Нам с женой дали всего 150 тысяч, в эту сумму мы не смогли подобрать ничего приличного, даже с учетом первоначального взноса (down payment), поэтому нам пришлось в список собственников включать нашего сына. Следующий принципиальный вопрос – плавающий процент или постоянный. Нам было предложено три варианта. Первый, я в течение года плачу на 1% ниже стандартной ставки, но зато все последующие года на 1% выше. То есть при ставке 5,5% первый год я буду платить 4,5% а начиная со второго года 6,5%. Самый невыгодный вариант, возможен только в случае например покупке при большом банковском проценте с намерением последующего рефинансирования или скорой продажей дома. Второй вариант с плавающим процентом в зависимости от государственной ставки, очень рискованный вариант для оптимистов. Ну и третий вариант, который я взял, постоянный процент на весь период кредита, который я и выбрал.

Теперь по критериям выбора дома. У каждого свои вкусы, я расскажу о своих предпочтениях и критериях, в которых я не раскаиваюсь и по сей день. Самое важное – это район жительства. Первое, приличный белый район, подальше от иммигрантских поселений, особенно мексиканских и чернокожих, хорошие школы для семей с детьми, достаточно близко от хайвеев, желательно нескольких, но не вплотную, иначе шум задолбает. Проверьте отсутствие поблизости железнодорожных веток, они в основном работают по ночам. Наличие поблизости несколько торговых молов на все случаи жизни, от продуктовых до вещевых и электронных. Плюс почта недалеко, и рестораны поблизости не помешают. Фитнесс или бассейн рядом тоже плюс, для меня по крайней мере. Желательно недалеко от места работы или учебы для членов семьи. Потом, что я хочу в доме. Дома на одном уровне (ranch) здесь дороже, но я всегда мечтал о доме на нескольких уровнях. Три спальни, две ванные, гараж на две машины, небольшой земельный участок соток на 6-8. И подвал, всегда хотелось иметь дома бильярд.

Следующий вопрос – риэлтор. Можно искать и самиму, но с риэлтором лучше. Как правило, реэлторы различные от продавца и покупателя, но им обоим платит продавец. Цены рыночные, но обычно 3-4 тысячи. Русскоязычные риэлторы частенько предлагают откат 1,5-2 тысячи долларов, это тоже следует иметь в виду, но я предпочел американского.

С риэлтором договор заключается на определенный срок, обычно месяц или два, вы ничего не платите риэлтору на период поиска, он предлагает вам дома, возит вас смотреть, ведет все необходимые переговоры, в том числе о цене или необходимом ремонте или устранении недостатков. Если за срок договора ничего подходящего для вас не нашлось, вы вполне вправе покинуть вашего риэлтора, ничего ему не платя. Но на период действия договора вы не вправе купить дом в обход вашего риэлтора.

Мы икали вариант около месяца, и все что-то было не так в пределах имеющейся цены, либо гараж на 1 машину, район плохой, подвала нет, меньше спален чем я хочу, малая площадь, отсутствие земельного участка, кооператив с повышенной платой, которых я избегал. Да просто дом не нравится! После месяца мучений мы решили поднять верхнюю планку цены на 20 тысяч долларов до 200, для чего пришлось внести сына в список собственников, но выбор сразу улучшился на требуемый уровень, за неделю мы уже нашли около пяти домов, удовлетворяющим моим требования и дело осталось выбрать наиболее подходящий.

Что я получил в результате. 135 м2 общей площади исключая подвал и гараж. Необорудованный подвал, но стол бильярдный там вместился, кроме того там же стоят стиральная и сушильная машины, газовая печь для отопления дома и водонагреватель. Так же сын оборудовал себе рабочее место, компьютерный стол и полки, там же полки с моими инструментами, а так же уголок с диваном и телевизором. Общая площадь подвала около 40 м2. Я не стал делать капитальный ремонт и подвесные потолки, просто покрасил и положил ковровое покрытие (carpet). Кстати, вывел в подвал розетку на 220 вольт, не помешает. Напряжение в сети в Америке 110 вольт, но если взять две фазы от плиты или сушильной машины, то получим 220, что я и сделал. Гараж на две машины, чердачное помещение над гаражом, так же полки для инструментов и материалов. Впереди еще достаточно места около полутора метров для кое-что поставить, у меня там компрессор, газонокосилка, и шкафы по мелочевку. Лыжи и велосипеду сбоку. Две спальни и ванная на втором этаже, одна спальня и ванная на первом. Обе ванные полные, в одной еще и встроенный шкаф придачу. Все спальни имеют встроенные шкафы, довольно вместительные кстати. Оборудованная кухня с гарнитуром, холодильником, посудосушкой и микроволновкой. И две общие комнаты на первом этаже, одна как зал и гостевая зона, другая компьютерный кабинет. Участок соток на 8, патти на заднем дворе. Единственный недостаток, дверь в гараж на улице, а не входит внутрь дома. Можно, конечно, пробить, но не вижу необходимости, привык.

Теперь подробнее о платежах. Купил я дом вовремя, под 5,62% годовых, в следующие два года он возрос до уровня 6-7%. Так же про выплачивание процентов. Помню в России брал кредит на год тысячу баксов, не помню на что. Так там разбили кредит на 12 долей помесячно, плюс процент. То есть первый месяц кредит 830 плюс процент 200 грубо говоря. А последний месяц кредит 930 и процент 17. А здесь пропорциональное разбитие, каждый месяц я погашаю одинаковую сумму и так в течении 30 лет. Но в первый кредит 200 и процент 880 (округляю), а в последний год строго наоборот, кредит 1000 и процент 80. То есть первую половину срока я дом почти не выкупаю, плачу одни проценты. Зато уплатив двойной кредит 400, я за месяц погашаю сразу два месяца и уменьшаю срок кредита с конца на месяц и 800 долларов суммарно. Что я и делал первые пару лет.

Но я уже говорил, что выплаты по кредиту и проценты составляют 1080 в моем случае. Но фактически я платил около 1300, эта сумма ежегодно плавает по до конца не понятым мной причинам от 1260 до 1380. Суда входит страховка на дом 500-700 баксов в год, страховка на кредит, около 1000-1500 в год. Банк страхует гарантию выплаты вами кредита за ваш же счет, то есть если вы платить не в состоянии за дом, страховка банку все равно ущерб покроет, но оплачиваете эту страховку вы. И отказаться вы можете если погасите на менее 25% от стоимости дома на текущий момент и произведете рефинансирование (перерасчет кредита). Остальное налоги на недвижимость.

Последние пару лет в связи с кризисом цены на недвижимость стали падать, процент тоже и весьма заметно. Сначала по ценам, в неблагоприятных районах цены на дома упали до 30%. Связано это с возрастанием числа неплательщиков, банки изымают дома и выставляют на продажу, параллельно ужесточились требования к выдачи кредитов, дома на продажу стоят, но покупать их некому, законы ранка никто не отменял, цены падают. В районах благополучных такого не происходит и обвал цен здесь значительно скромнее, 5-10%. Мой дом по оценкам отдела недвижимости, а их данные максимально приближены к реальному положению на рынке недвижимости, упал от 200 до 185 тысяч. А по недавней оценке экспертов банка в связи с рефинансированием дома его стоимость оставила 190 тысяч долларов. Переоценка была экспертная с выездом специалиста по месту, а не бумажная, потому более достоверная. То есть реальное падение цен у меня составило 5%.

Теперь о рефинансировании. Последний год начали приходить предложения от разных агентств с рекомендациями о рефинансировании. Я позвонил своему риэлтору, она мне говорит, не обращай внимания, у тебя хороший план, рефинансирование это всегда потеря денег. Сначала я успокоился, а потом засомневался. Предложения рефинансироваться на 4,3 – 4,5%. Это ж громадная экономия. Я позвонил в одну компанию, вот ваше предложение, оно в силе?Начали какую-то пургу гнать, короче насчитали мне 5,3% Блин, овчинка выделки не стоит. А какого черта обещали? Это ориентировочная цифра и зависит от многих факторов. Козлы! Я снова успокоился, а потом поговорил с друзьями, какие проценты сейчас дают при покупке, и снова засомневался. Тут еще сын начал мне намекать что неплохо бы его из договора вычеркнуть, ему совсем не к чему на шее наш дом, вдруг свой покупать соберется. Ну раз ему надо, я его и озадачил разнюхать в нашем банке про рефенансирование и условия. Тем более сам в банке работает, правда в другом. Разнюхал, звонит мне, предлагают на 20 лет под 4,3%, сумма месячного платежа возрастет на сотку всего, зато какая экономия и по времени, и по сумме. Я прикинул, я банку тысяч 60 недоплачу! Но звонить и аплаится как основной заявитель я сам должен. Позвонил после работы, мне форменный допрос по телефону устроили, наши с женой места работы за последние три года, зарплаты, деньги на счету, адреса компаний, телефоны, идентификационные номера, возвраты по налогам, где и сколько учились, хорошо английский уже терпимый, в первый год бы при ьаком опросе точно срезался. Процент от дня заявления зависит и потом не изменяется в течении двух месяцев, если мы в этот срок успеваем оформить договор. Короче, ударили по рукам, в течении недели придут бумаги, подписать и отправить, и потом месяца через полтора закроем процесс. По рукам то по рукам, но что то я опять засомневался. Был тут у меня телефончик русскоязычного реэлтора, очень хорошего специалиста. Ну вот я ему и звякнул. Хорошее ли мне предложение дали или в природе и лучшие существуют. Обещал он посмотреть и подумать. Тут мне бумаги через пару дней из банка пришли, я заполнил и отправил. А тут Борис звонит. Только для тебя дорогой, и только сейчас. Есть предложение на 3,5% на 15 лет. Ого! Это я еще 5 леи экономлю и еще тысяч 60. Согласен, однако. А что делать с моим банком и моими бумажками?Да ничего страшного, у каждого покупателя есть право даже после окончательного подписания сделки в трехдневный срок от нее отказаться. Только люди про такой шанс не знают. Я про такой финт слышал, даже год назад диллеру ухитрился всучить уже купленную мной машину, когда почувствовал что меня немножко развели, но это другая история. Короче, на следующий день Борис пробил мой кредитный счет, оказалось около 800, как он сказал лучше не бывает. Здесь три кредитные компании, которые ведут кредитный счет, так вот потом по их данным, которые немного отличаются, так как у них разные методики подсчета, берут усредненный, и потом по его результатам решают давать ли кредит, и если давать то какой процент. Мне давать однозначно., дают при 620 и выше как правило. Кстати у жены оказался похуже баллов на 80, был у нее влет года три назад, завела кредитную карточку в магазине и не рассчиталась вовремя. Не поняла условий, язык подкачал. Потом пробили нашу зарплату, наличие финансовых средств, наличие долгов и других кредитов, как ни странно ни долгов ни кредитов у меня не оказалось. Зарплата у меня оказалась достаточной, что не пришлось даже жену привлекать, меня одного достаточно чтобы закрыть этот кредит. Времена меняются, а 6 лет назад нам пришлось вписываться втроем с сыном. Короче, Борис подтвердил, что я одобрен, я отзвонился в банк и отказался от их услуг. На этой переправе я потерял аж 18 долларов за справку о моем кредитном счете, когда банк меня пробивал. Большего они напакостить не успели.

Еще через недельку Борис выдал мне калькуляцию, на закрытии процесса я должен заплатить около 4200. Сюда входит плата за месяц, которую я не плачу за кредит на период оформления документов, страховка за дом, причем старый банк мою неиспользованную ими страховку вернет чеком, и плата за процесс около 2000. Вполне терпимо. Еще Борис как-то ухитрился освободить меня от страховки кредита, в результате мой месячный платеж возрастет всего на 30 долларов. Потом заявился представитель от их компании и провел экспертизу дома, как я уже писал насчитал на 190 тысяч. В принципе, если захотеть продавать, цену можно немного поднять за счет обустройства подвала. Но это в принципе, меня мой дом устраивает, и продавать его я не собираюсь. Время оформления от момента обращения к Борису до финального подписания заняло меньше месяца. На момент подписания он подготовил мне еще один сюрприз, взял меня за процедуру на 500 долларов меньше обещанного. В результате я имею 3,5% годовых на 15 лет, с практически тем же самым ежемесячный платежом, и к пенсии вполне успеваю выкупить свой дом. Если доживу, что крайне желательно, еще столько несделано и недопито.