Покупка дома в Америке (2)

Первая часть моего опуса была написана в октябре 2010 года после рефинансирования.

http://vstrechaem.com/myamerica/pokupka-doma-v-amerike.php

К этому времени я владел домом около 5.5 лет, сумел погасить около 15 тысяч от тела займа. Почему так мало? В первой части я объяснял, что в первой половине срока гасятся в основном проценты, а сам кредит весьма медленными темпами, зато в конце выплат строго наоборот. Я перефинансировал с процентной ставки 5.625% на 3.5% и с 30 на 15 лет, и планировал выплатить дом по крайней мере до выхода на пенсию. Ставка платежа незначительно возросла с 1080 до 1180, зато дополнительные расходы за счет минуса страховки на сам кредит несколько упала. В результате плата по годам плавала в пределах 1360-1450. Сюда входят платежи на обслуживание кредита и налог на недвижимость который включен в платеж и размазан по месяцам, в моем случае чуть больше $2000 в год.

И вот спустя 7 лет мы подошли к очень важному рубежу. Но сначала о изменениях в нашей жизни. Что же изменилось, особенно в материальном плане? Дети от нас отделились, соответственно дом, который мы покупали из расчета на четверых, остался в пользовании нас двоих. Но к хорошему привыкаешь быстро, привыкли и мы к комфорту, и переезжать в худшие условия и продавать этот и покупать меньший дом не захотели. У нас по прежнему три спальни, одна наша супружеская, другая гостевая, ночуют друзья и гости. Третью спальню держим про запас, там стоит диванчик и тумбочка, и как то постепенно эта спальня стала комнатой внука, когда он гостит у нас. В остальное время может выступить в качестве гостевой, либо моей мастерской, что-то собрать-разобрать, работа с документами, вещи для отпуска, оружие почистить, или элементарно в качестве временного склада или кладовки.

Была у супруги идея оборудовать ее под свой кабинет, но отказалась, скучно ей на втором этаже сидеть одной. У нас в доме два холла на первом этаже, вот второй она и захватила под свой компьютерный стол и стеллаж. Ее вполне устраивает.

По изменениям в самом доме. Дом не новый, 1985 года постройки, на момент покупки ему было двадцать лет, детский возраст для дома. Хотя, вкладывать средства приходится. Несколько раз делали ремонт, красили стены и потолки. Везде, кроме спален, убрал ковровое покрытие и постелил ламинат, то есть кухня и обе залы. В спальнях карпет поменяли на новый. Поменяли сайдинг на северной стороне, подгнил. Покрасили дом снаружи. Оборудовали подвал, обшили стены, подвесили потолок, перемонтировали освещение. На пол карпет. Полностью заменил водоснабжение горячее и холодное. Были пластиковые трубы, но дерьмо, и мы имели три потопа из-за течи в соединениях. Была еще одна касательная проблема, как выяснилось позже, не работал регулятор давления на входе, и по ночам когда разбор воды в городке снижался, давление в сети поднималось до 120 psi (около 8 атм) что в два раза выше нормы. По подвалу я развел медные трубопроводы, между стенами к конечным потребителям (краны, унитазы, другие потребители) провел через манифолд (распределитель) капроновые шланги без соеденений, один шланг от манифолда к крану, и каждый кран можно перекрыть на манифолде. Очень удобно и надежно. Регулятор, естественно, тоже поменял, на входе поставил вентиль и манометр.

Сделали полный ремонт обоих ванных с заменой сантехники, в нижнюю ванную поставили ванну с джакузи. Поменяли всю бытовую технику и кухонный гарнитур. Поменяли наружные двери (входные и раздвижные на патио) и все окна. Сделали ремонт гаража.

Финансово мы тоже подросли, работаем с супругой оба, и наши зарплаты растут. Денег хватает. Первые пару лет я действовал по моей первоначальной схеме, ежемесячно гасил две стоимости основного тела кредита и однократно платеж. Грубо говоря, если на проценты шло около 70%, а на снижение кредита 30%, то я переплачивал ежемесячно эти 30% и вместо тысячи платил 1300, но уменьшал срок гашения кредита на два месяца с конца срока. Другими словами, заплатив сейчас $300 я экономил $1300 в конце платежа и выплачивал кредит на месяц раньше. Потом стал поступать по другому. Раз в год гасил однократно сэкономленную за год сумму, которую мы с женой не прожрали и не растратили, в среднем выходило около $10000 в год. И вот по такому сценарию сейчас мы подошли к рубежу полной выплаты дома. Я решил проплатить все платежи за 2017 чтоб налог за недвижимость вошел в платежи банка за этот год, а в январе полностью погасить кредит.

Что мы имеем в итоге. Последний год я плачу банку $1450, то есть мой ежемесячный чистый доход увеличится на эту сумму. 13 лет назад я покупал дом за 200 тысяч долларов. Сейчас он стоит 320 тысяч. С учетом того, что я не показывал ремонт ванных и кухни и оборудованный подвал. С учетом этого стоимость составит около 350 тысяч. Это наши инвестиции. Которые постоянно растут в цене в отличие от денег. И как видите, неплохо растут, и значительно обгоняют уровень инфляции.

Фактически 80% стоимости дома мы выплатили за 7 лет (вместо 15 после последнего рефинансирования). Поэтому нельзя не коснуться вопроса как можно зарабатывать и экономить. Сначала про выбор дома или таунхауса по финансовому критерию. Примерный черновой расчет очень прост - умножить годовой доход семьи на три, получите стоимость дома который семья потянет сильно себя не ограничивая и, что не менее важно, на какой кредит от банка можно рассчитывать. Пример: ваш доход за год 50 тысяч, супруги 30. Итого можете рассчитывать на кредит около 250 тысяч долларов. Реальные зарплаты, реальная стоимость дома не в самом престижном районе. Нюанс. Жена не работает, вы получаете зарплату 40 тысяч в год плюс овертаймы и подработки еще 20. Банк будет считать ваш заработок имея в виду 40 тысяч, итого около 120 тысяч долларов (по логике банка сегодня у вас есть овертаймы, а вдруг завтра не будет). За такие деньги только квартиру. Второй нюанс. Жена не работает, дома с детьми, вы водитель трака. В год получаете 70 тысяч. Естественно, чтоб платить поменьше налогов, списываете по максимуму на расходы, и платите налог тысяч с 20. Вот банк вам и посчитает только эти налогооблагаемые 20 тысяч и предложит кредит тысяч в 70, которых и на квартиру не хватит. Зато хватит на трак, а на своем траке вы сможете зарабатывать как минимум вдвое больше.

Теперь про экономию (и экономику семьи тоже). Чтобы выплатить дом за 7 лет вместо 15, естественно приходилось погашать тело кредита досрочно. Я обычно делал это раз в год, 10-15 тысяч разовый платеж. Бюджет семьи планирую я, по большей части супруга о моей экономии даже понятия не имеет. Ну не верю я в женские возможности экономить на себе любимой. Ну как это не прикупить что-нибудь полезное для себя и для дома, например новую машину, или круиз какой, если знать что у мужа лежать бесхозно десять штук баксов. А так сбрасываешь раз месяц на сэйвинг штуки полторы и никаких проблем. Второй вопрос где взять эти полторы штуки? Переходим к резервам. Во-первых, супруга работает, а не сидит дома. Даже с детьми. Дети в школу, садик, сиделке и так далее. По началу останавливает что садики очень дорого, а зарплата очень маленькая. Поверьте, со временем эта разница существенно возрастает. С детьми находятся варианты подешевле, да и дети имеют тенденцию расти и идти в школу. А у жены растет квалификация и, соответственно, зарплата. Условно добавим в семейный бюджет полторы тысячи долларов (в месяц). Второй резерв - питание. Кушать здоровую и полезную пищу и ни в чем себе не отказывать семье из трех человек обходится примерно в $1200 в месяц. Разумная экономия, домашняя кухня и кулинарные способности жены позволяют снизить эту цифру до $500 не снижая качества питания. Добавим в бюджет еще семьсот. Третье - взрослые дети. Взрослые - это которые закончили школу. Учатся (студент), не учатся, неважно. Учись и работай, но содержать себя сам обязан. А тем более если совсем взрослый. Женат (замужем), живет отдельно. Дочь, с детьми сидит? Пусть муж кормит. Сын, студент, холост, живет с вами? Ест вашу пищу, ездит на вашей машине, пользуется вашим интернетом? А почему бы мерзавцу не вносить в семейный бюджет долларов 500? Все равно это дешевле чем самому снимать комнату. И пусть платит. Мой платил, когда жил с нами. Итого, из расчета одного такого оболтуса, в зависимости от силы родительской любви (или по другому сказать слабохарактерности родителей) можно сэкономить не менее полштуки в месяц. Четвертое - оптимизация расходов. Причем, постоянных расходов. Не жалейте денег на разовых, например попить пива с друзьями. Не каждый день встречаетесь. А вот сэкономить на автомобильной страховке $50 баксов в месяц - это 600 в год. 25 на семейном плане на телефоне, чуть меньше понтов и интернета, итого $300 в год. Отопление и свет. Программируемый по времени термостат за 60 баксов поможет зимой сэкономить долларов 80 в месяц. Сплинклерная система полива воды до 30 долларов в месяц летом. Про одежду и обувь промолчу, сами додумайте. Пятое - машина. Понимаю, хочется поездить на новой. Тем более, всего $600 (!) в месяц на 5 лет! За эти 5 лет вы выплатите двойную стоимость машины. Не валяйте дурака, купите 5-летнюю за 8 тысяч, и она будет возить вас не хуже. В первом случае вы платите за понты. Еще один резерв - отпуск. Отдыхать надо. Обязательно, минимум раз в год, но лучше больше. Можно слетать в Европу или Мальдивы и потрать штук пять баксов, а можно в Мексику на неделю "все включено" за полторы на двоих. Если экономию разложить помесячно - баксов по 300 набежит.

Посчитаем наши во-первых, вторых, третьих и далее?

1500 + 700 + 500 + 200 + 500 (машина б/у тоже стоит денег) + 300 = $3700 в месяц.

Неплохо набежало?! А вы говорите - денег нет!

Но это второе. Главное: "Надо не тратить меньше, надо зарабатывать больше!" А посему - вкладывайтесь больше в образование, не ленитесь учиться новому, повышайте квалификацию, не экономьте на здоровье (надеюсь не надо объяснять), кроме приобретения бодрости и активности сэкономите на медицинских расходах. Поэтому ДА здоровому образу жизни и правильному питанию и НЕТ вредным привычкам. Могу понять точку зрения - ну еще чего, один раз живем, буду я экономит на себе! И могу дать адекватный ответ. Не экономьте. Продолжайте жить в съемной квартире и платите за нее штуку в месяц. А я в это время живу в своем доме за 300 тысяч и не плачу за него никому. И у меня остаются деньги и съездить отдохнуть, и ездить на новых машинах, и на свои увлечения (не самые дешевые), и на наряды жене. И уважение детей в наличие. Они на меня не обижаются. Они привыкли рассчитывать на себя в этой жизни, хотя и знают, что есть родители и родительский дом, где им всегда рады, помогут и поддержат в случае нужды, а не тупо будут платить по их счетам.

Ставьте правильные цели и правильно расставляйте приоритеты.